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多地實施微刺激放松貸款限購 房企銷售現回暖
近日，沈陽全面取消樓市限購政策的傳聞一度蔓延。盡管在一天之後沈陽市政府相關部門證實，沈陽並未實施所謂的全面取消限購政策，但事實上，房產部門在執行限購政策中，已經對個別政策條款進行瞭微調。
各地的"微刺激"政策也在陸續出臺。繼杭州、東莞等城市陸續推出以"備案"為名的樓市監控手段後，佛山也試圖對售價降幅過大的樓盤進行網簽限制。據悉，售價降幅超過10%的樓盤網簽將受到限制，開發商需重新辦理明碼標價手續。盡管地提供中小企業融資快速借貸管道方政府或明或暗的救市措施低調出臺，放松限購的呼聲也日益高漲，但中央的態度依然曖昧。
圍繞著樓市依然在上演著一場場悲喜劇。在不少唱空者認為，房地產已達到生死邊緣，要車貸信貸新北土城車貸信貸汽車貸款宜蘭礁溪汽車貸款在9月前出逃之時，5月各上市房企所公佈的銷售數據卻普遍止跌回升。
或許，樓市有望低位企穩？
悲觀預期或將引致限購松綁
目前中介型研究機構對後市的預判，普遍認為後市樓市較為悲觀。
根據世聯行發佈的研究報告稱，在監測的30個重點城市的數據顯示，5月30個大中城市商品房成交面積為1570.19萬平方米，環比上升9.6%，同比下降10.1%。其認為雖然環比有所回升，但主要是開發商疊加推盤且擴大降價所致，信貸環境依然偏緊，隨著傳統淡季到來，6、7月的市場成交將進一步走弱。
中原地產的研究似乎更為悲觀，其針對深圳樓市得出的結論是，9月該市房地產市場將全面衰退，屆時房價下跌將顯而易見。具體論據在於，今年前5月，深圳一、二手房的成交總量同比下降42.8%，創下2008年以來的新低。而同期多數新盤銷售率低於5成，遠低於去年70%的平均去化率。成交總量的下降使得深圳樓市的庫存迅速增加，目前庫存去化周期已達13個月。最近三周，深圳每80名樓盤訪客，才可促成一宗交易。而在去年前三季度，平均每38位訪客可成交一宗。
樓市如果確如其所料，地方政府救市就無可厚非--特別是各種限購措施，在庫存高企的年代就應該退出歷史舞臺。
而近期松綁限購的消息確實不絕於耳。4月以來，無錫、南寧、銅陵等多個城市相繼推出相關措施。降低開發商土地保證金、放寬戶籍準入規定以及各種差別化限購政策紛紛出臺，但這些措施大多有限制區域以及限定條件。
6月10日，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭透露："即日起，沈陽取消限購，本地人和外地人可購買多套住宅。"《中國經營報》記者從中介公司瞭解到，當天沈陽確實不限制購房資格。但一天後，沈陽市的限購政策又再恢復如初。沈陽房產部門的相關人士強調，並沒有取消限購的文件出臺。
與沈陽取消限購的猶抱琵琶半遮面相仿，廣東佛山市高明區的松綁限購也是一再難產。早在一個月前，佛山市高明區就傳出松綁限購的消息。但同樣一天後，當地住建局回應稱，"松綁限購"隻處於研討階段。
本報記者從華南某市房管部門的負責人處瞭解到，早在今年3月上旬，住建部副部長齊驥就"雙向調控"作出解析後，各地房管部門對於取消限購就已經開始制定計劃。"中央一直沒有一個明確的態度，我們怕會犯錯誤。"該人士表示，如果取消限購後房價有報復性增長，"這影響會很大。"
6月上旬，住建部總經濟師馮俊強調，對房地產市場調控始終堅持保護自主性需求、遏制投資需求這個原則。彼時，馮俊強調，還沒有一個地方公開說要取消限購。銀行證券的分析報告則認為，限購政策的放松力度或將低於預期，"中央的態度將使地方在放松及取消限購政策上顧慮更多。"
"5月樓市已經企穩"
本報記者此前曾報道，住建部在5月匯總瞭主要城市的調研，並向國務院提出下一階段房地產政策的有關建議，"不打壓、不刺激""尊重市場規律"以及"加強市場監控、做好應對方案"成為瞭基本口徑。
如果從上市房企的數據看，樓市似乎並非如此悲觀。6月9日，越秀地產公佈瞭5月的銷售業績，今年1至5月，越秀地產累計銷售金額同比下降瞭1%，但當月銷售金額為19.58億元，同比上漲瞭72%。
與越秀地產相仿，綠地集團在今年5月的銷售金額為17.91億元，接近前4個月的銷售總額，同比增加瞭37%。恒大地產以及融創中國同比則分別增加28%和23%。龍頭企業保利地產同比增幅由負轉正，由4月的-12%回升至5月的10%。在13傢上市房企中，有11傢銷售金額同比上漲，隻有世貿和富力出現下滑。
"銷售業績上漲的最重要原因在於我們加大瞭促銷力度，另一方面銀行放款速度也在加快。"華南某房企集團銷售總監向本報記者表示。綠地集團今年前4個月的平均售價為7526元/平方米，到瞭前5個月該數據下降為7075元/平方米。業內人士按5月的銷售面積測算，5月的銷售均價僅為6611元/平方米。
同樣越秀地產今年前4個月的銷售均價同比下降瞭12%，約1.29萬元/平方米，5月的銷售均價則進一步下降至1.22萬元/平方米。隨行就市、降價促銷似乎成為瞭各大開發商的普遍共識。保利地產在佛山的客戶向記者表示，保利地產在佛山的一些項目價格已經回到兩年前。數據顯示，佛山的保利紫山花園和保利公館兩個項目在5月通過加大促銷，銷售金額分別達到4億元和2.7億元，環比上升瞭54.7%和81%。
"需求還是足夠的，此前就是因為銀行放貸太慢，我們有些客戶去年年末已經簽瞭買賣合同，但直到今年3月同貸書都還沒下來。"上述銷售總監言道。今年春節前後，按揭貸款利率進一步上浮，"二三線城市首套房按揭貸款一般上浮5%~15%，對銷售造成較為明顯抑制。"申銀萬國[微博]的研究報告稱，隨後則傳出銀行停止放貸的消息。
今年5月，伴隨著中央調研使銀行"加快放貸"審批。5月13日，央行召開座談會，要求支持居民自住需求。"此次銀監會的表態再次反映瞭中央高層對房地產市場的態度，一方面不直接刺激，調控市場化，另一方面支持首套住房需求，防止房地產市場及經濟進一步惡化。"銀河證券的研究報告稱。
某股份制銀行廣東分行某行長透露，早在央行座談會召開前，有些銀行提前領悟其意圖，已經開始加快放貸。5月下旬，本報記者從某國有銀行廣東分行某相關負責人處瞭解到，該行房貸額度同比增長15%，而平均放貸速度則已經比此前提前瞭15天。另一傢國有銀行則表示，年初最長的放款速度要3個月以上，現在最短隻需15天。
雖然首套房利率水平仍處於高位，但銀行停貸現象正在逐步減少。據融360金融搜索平臺的數據顯示，在調查的21個城市中，5月有14個城市出現停貸現象，較4月停貸城市減少。停貸銀行以股份制商業銀行居多。
"回款速度快，除瞭利於銷售外，也有利於我們的下一步投資。"上述房企集團銷售總監表示。5月申銀萬國跟蹤的48個重點城市的銷售數據與世聯行相近，但結論卻並不一致。"我們認為，5月樓市市場已經企穩，目前銷售基本處於底部徘徊。"申銀萬國的研究報告稱。
其中一個重要表現是，5月新開工面積有所回暖。該報告預計5月單月新開工面積同比下降10%，較之4月同比下降15%有所收窄。今年一季度由於市場惡化，新開工面積由同比上漲33.1%驟然下降至-25.2%，顯示開發商的信心跌至冰點。隨後二季度開始有所回暖。該報告預計今年全年新開工面積同比隻下跌2%。
今年各地紛紛出現
取消樓市限購傳聞
沈陽
6月10日，消息傳出沈陽限購取消，本地人和外地人可購多套住宅。隨後，房產部門於11日否認全面放開限購。
佛山
5月10日，消息傳出佛山市高明部分區域試點放松限購政策，新政策規定自然人僅憑身份證即可購買。
寧波
5月6日，微信傳出寧波要放開限購，放寬之後將隻查購房者在擬購房的縣(市)區域是否有房，不再查詢戶口所在地是否有房。
南寧
4月29日，南寧宣佈限購松綁。根據有關規定，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民傢庭可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。
天津
4月28日，天津濱海新區將實施差別化限購政策，隻要濱海范圍內無房，即可在新區購房。
杭州
4月2日，傳出杭州松綁甚至取消"限購"的消息，稱一系列促進房地產市場穩定發展的政策正在醞釀。其中包括限購的松綁，以及二套房貸款門檻的降低等。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-14/07572775955.shtml
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